Co na rynku nieruchomości przyniesie 2025 rok?

Podaż w dalszym ciągu przewyższająca popyt, stabilne ceny a lokalnie nawet spadki cen mieszkań i wzrost cen najmu nieprzekraczający poziomem inflacji  tak, w opinii ekspertów i analityków, ma wyglądać polski rynek nieruchomości w 2025 roku. Jest w tych prognozach jednak gwiazdka, która nagle może stać się supernową.

Jak na Godota czeka polski rynek nieruchomości na nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. I jak tytułowy Godot z powieści Samuela Becketta, następca „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” nie pojawił się.

Tym samym, zgodnie z ubiegłoroczną prognozą, zakończenie i brak kontynuacji programu dopłat przełożyło się na stabilizację stawek a nawet pierwsze od dwóch lat spadki. Nie nastąpiło to jednak od razu po wygaszeniu „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” a z kilkumiesięcznym opóźnieniem.

Zgodnie z danymi Bankier.pl udostępnionymi przez Cenatorium, w Warszawie za kawalerki oczekiwano przeciętnie już blisko 16,5 tys. zł/mkw. a w Krakowie ponad 14 tys. zł/mkw. przy wzrostach w ujęciu rocznym rzędu 15 – 21 proc.

Ceny mieszkań spadną, ale pod dwoma warunkami. Stabilizacja stawek zapoczątkowana w III kw. 2024 r. ma się jednak rozgościć na rynku także w 2025 r. Jest ona widoczna m.in. w najnowszych odczytach indeksu urban.one. Na taką prognozę stawiają m.in. analitycy PKO BP. Stabilizacji sprzyjać ma oddalająca się wizja obniżek stóp procentowych, co pociągnie za sobą utrzymanie mizernego popytu na rynku.

Patrząc na akcję kredytową można wysnuć tezę, że dobiegający końca rok był dobry. Zgodnie z danymi Biura Informacji Kredytowej, w ciągu pierwszych dziesięciu miesięcy udzielono 176,7 tys. kredytów mieszkaniowych – o 45 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2023 r.

Słabnie i to wyraźnie jednak sprzedaż, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Jak wynika z danych Cenatorium, w III kw. 2024 r. deweloperzy na siedmiu największych polskich rynkach, czyli w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Gdyni, Łodzi i Poznaniu, wprowadzili do oferty 11,7 tys. mieszkań. W tym samym czasie sprzedali 8,7 tys. lokali. Na koniec III kw. 2024 r. w największych miastach w ofercie deweloperów pozostawało 43 tys. nowych mieszkań.

– Oferta deweloperska rośnie od ponad roku. Obecnie najwięcej mieszkań w sprzedaży mamy w Warszawie, co nie powinno nikogo dziwić. Szczególnie duża podaż występuje także w Łodzi. W tym roku mogliśmy obserwować ją na historycznie wysokich poziomach. We Wrocławiu od kilku miesięcy liczba sprzedawanych mieszkań jest prawie dwukrotnie niższa niż liczba nowych wprowadzeń, co powoduje szybki przyrost liczby lokali deweloperskich w ofercie.

Rozpoczynanie nowych inwestycji w nadchodzącym roku będzie zależeć od prognoz i wyników ostatniego kwartału 2024 r., który okazuje się być niezwykle nierównym. Nadpodaż może dotyczyć mniejszych rynków, jak na przykład Kielce, gdzie buduje się najwięcej mieszkań w historii. Z większych ośrodków, należy się przyglądać Łodzi. Nie można jednak spodziewać się załamania rynku w którymkolwiek z 10 największych miast

Przy utrzymaniu obecnej koniunktury w kolejnych miesiącach na rynku powinniśmy obserwować dostosowywanie liczby nowych inwestycji do panującego dziś przeciętnego popytu. Na, to co będzie się działo w nadchodzących miesiącach na rynku pierwotnym i jakie trendy będą na nim panowały z uwagą będą patrzyli sprzedający mieszkania z drugiej ręki.

Mieszkaniowe rynki wtórny i pierwotny to klasyczny system naczyń połączonych, ściśle na siebie oddziałujących. Jeżeli w przyszłym roku nastąpi choćby umiarkowana poprawa koniunktury na rynku nowych mieszkań, co wydaje się dość prawdopodobne, mieszkania używane także wrócą do łask klientów – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dopłaty do kredytów – powtórka z rozrywki?

Ową przesłanką, oprócz wspomnianej obniżki stóp procentowych, jest ewentualny rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych. Jego poprzednik – „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak opisywaliśmy niedawno, tylko w ciągu sześciu miesięcy funkcjonowania podniósł kwoty płacone za najpopularniejsze mieszkania (kawalerki do 35 mkw. i 35-60 mkw.) od 10 do 16 proc. W skali roku, ponieważ rządowy dopalacz generował wzrosty stawek również w pierwszej połowie 2024 r., mówimy z kolei o wzrostach sięgających ponad 20 proc.

Jeśli przeanalizujemy historię wszystkich programów wsparcia kredytobiorców, od „Rodziny na swoim”, przez „Mieszkanie dla młodych”, aż po „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, to ich efekt, w postaci wzrostów cen, był widoczny. Co istotne, nie tylko w cenach sprzedaży, ale również w kosztach budowy.

Jak zwraca uwagę ekspert Krajowej Izby Gospodarczej, już sama zapowiedź następcy „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czyli programu roboczo nazwanego „Kredytem na start” wprawiła rynek mieszkaniowy i jego uczestników w stan dezorientacji i wyczekiwania. Falstart programu i tak spowodował wzrost popytu wśród tych, którzy zakładali, że nie skorzystają z dopłat, ale obawiali się wzrostu cen. Po drugie, ochłodził zainteresowanie zakupami pozostałych, czyli tych, którzy liczyli na udział we wsparciu lub na spadek cen w związku z potencjalną nadpodażą.

Już wiadomo, że na pewno uruchomiony nie zostanie zapowiadany od roku program „Kredyt na start”, co zapowiedział minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk.

Dobrze pomyślany i zaplanowany program mieszkaniowych kredytów preferencyjnych, dysponujący odpowiednimi zabezpieczeniami przed deregulacją parametrów mieszkaniówki, wydaje się jak najbardziej pożądany. Dziś chyba nikt nie kwestionuje takich inicjatyw jak „Mieszkanie dla młodych” czy „Rodzina na swoim”, które pomogły dziesiątkom tysięcy rodzin w nabyciu pierwszego lokum. Przy odpowiedniej konstrukcji programu oraz optymalnych warunkach podażowych rynku jego negatywny wpływ w postaci np. silnego wzrostu cen nie byłby w żaden sposób przesądzony. Za to dałby relatywnie silny impuls rozwojowy nie tylko rynkowi mieszkaniowemu, ale wszelkim branżom z nim powiązanym.

Podobnie jak poprzednie w ostatnich dwóch latach, pod znakiem stabilizacji stawek ma stać nadchodzący rok na rynku najmu. Dla porządku trzeba jednak zaznaczyć, że jest i prawdopodobnie będzie to stabilizacja na samym szczycie. Stawki w największych miastach, są bowiem nawet o przeszło 50 proc. wyższe inż. przed trzema laty, gdy napływ uchodźców z Ukrainy nie wpływał jeszcze na dostępność mieszkań i ceny na polskim rynku najmu.

Sytuacja raczej nie ulegnie większej zmianie, przynajmniej w pierwszych miesiącach nowego roku. Zbyt dużo jest jednak niewiadomych, by bez ryzyka większego błędu prognozować ruchy cenowe w dłuższym terminie. Choć oczekiwania na przecenę w krajowej mieszkaniówce są w obecnym czasie bodaj najbardziej intensywne od lat, to jednak w żadnym stopniu nie przesądzą o ich materializacji. Na chwilę obecną bardziej prawdopodobny jest umiarkowany wzrost stawek dobrze skorelowany z dynamiką inflacji.

To, co wydarzy się w 2025 r. na rynku najmu, będzie więc zależało przede wszystkim od pojawienia się lub też braku niespodziewanego wydarzenia. To właśnie ten rynek, jako pierwszy i jednocześnie najmocniej, w sposób skokowy odczuł wybuch pandemii COVID-19 i wojny na Ukrainie.

Niedawno mówiło się w gremiach rządowych o konieczności opodatkowania pustostanów. Jeżeli podobne zmiany regulacji dotyczących rynku wynajmu mieszkań doczekają swej materializacji, to one mogą mieć istotny wpływ na jego koniunkturę, choć na razie na wysyp tego typu pomysłów raczej się nie zanosi.

Zapraszamy do kontaktu

Nido Boutique Estates

‍